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韩国房地产市场近来成为舆论的风口浪尖。中国社交媒体上近日流传韩国全租房“爆雷”导致首尔房价暴跌的声音。据调查，近期韩国楼市波动幅度被舆论夸大，但其独特的全租房制度的确在经历前所未有的信任危机。房地产专家表示，韩国全租房引发的市场风波也对中国房地产市场起到警示，需严控没有产权的“二房东”过度介入金融杠杆。

历史悠久却有大隐患

在韩国的租房市场中，除了传统的月租制度，存在“全租房”这一特有租房制度，即房客向房东提供房屋价值60%-70%的保证金，便可无租金入住的制度。当地民众表示，类似的模式可以追溯至上世纪初，在70年代伴随韩国经济增长大量人口涌入城市开始真正普及开，由于这种模式下“押金”只是暂时存在业主那里，租客只需支付水电燃气等费用，因此广受欢迎，特别是在中青年那里。韩国保险公司的数据显示，当前20岁至40岁的租户占韩国全租房租户总数的70%。不过，有房地产行业专家对记者表示，全租房制度并不是真正的免费入住，业主通过将押金存入银行收取利息或用于投资，以收益取代房租。韩国《京乡新闻》本周的一篇报道称，韩国社会长期处于房屋需求大于供给状态，因此房东逐步成为强势一方。租房客往往并不知晓缴纳的保证金被房东用于何种用途，甚至不能确认房东能否及时偿还。一旦房东因为某种原因破产，租客保证金的偿还顺序甚至要低于银行贷款，这带来了巨大隐患。

诈骗不断带来信任危机

据了解，当前首尔房价的确出现调整，但整体看均价下跌幅度不到10%，并没有遭遇市场全面“爆雷”。不过，近期全租房引发的租房中介诈骗事件接连发生，已经引发行业信任危机，令这一租房制度面临前所未有的挑战。“中介机构正成为韩国全租房诈骗的帮凶。”韩国《每日经济》6月8日的报道称，今年上半年，韩国发生多起租客因陷入全租房诈骗无法讨回巨额保证金而自杀的恶性事件，韩国租房中介机构越来越多卷入全租房诈骗引发信任危机。在韩检察机关和警方以涉嫌全租房诈骗为由进行调查的970人中，40%以上是持证房地产经纪人和经纪助理。据韩媒分析，中介机构卷入诈骗的“导火索”在于过去一年多以来的美联储加息周期带动韩国央行跟进加息。数据显示，2022年首尔一套全租房公寓的保证金超过50万美元。由于没有足够储蓄缴纳保证金，租客往往选择申请特殊的银行贷款。加息导致全租房租户被迫向银行支付更高的利息，大量的租客无法负担贷款，从全租房改为月租房。2022年的数据显示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。这一趋势延续到了今年。韩国国土交通部的数据显示，今年1-5月首尔小型公寓的租赁总共有约5.9万件，其中月租数量约占一半。这是韩国国土交通部自2011年开始进行相关统计后月租比例最高的。面对全租房欺诈横行和“逆全租”现象的出现，韩国年轻人的不安心理也越发严重。此举导致全租房市场逐渐“入不敷出”，由于租户减少，房东无法再用新租户的保证金偿还旧租户的保证金，资金链无法维持，最终选择“携款跑路”。“全租房模式助推了‘炒房’，加大租赁市场和产权房市场的风险。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池14日分析称，全租房是一种市场行为，但全租房引入保证金贷款后，就加大了金融杠杆的作用。如果房价上涨，房东利用收取的保证金及部分银行贷款买房，再将住房采取全租房形式租出去，如此不断操作，就可以获得若干套住房，实现套利。但一旦市场出现波动，贷款和押金无法偿还，便容易形成诈骗。

专家：防范“二房东”过度融资

遭遇重重质疑的全租房制度为什么在韩国没被废除呢？《京乡新闻》认为，月租房的居住成本要大于全租房。尽管全租房保证金带来很多风险，但毕竟不是银行贷款，相当于房东和房客之间的“无息借用资金”。考虑到韩国当前社会现实，取消全租房制度恐怕将让普通韩国租房人的租房成本进一步提升。因此，韩国政府始终无法根除这一房地产风险。对于韩国地产的这一模式给中国带来的警示，赵秀池表示，中国在大力发展长租公寓过程中，由于租金贷监管不严，出现过长租公寓“爆雷”的事件。从政府监管角度，对租赁市场的贷款发放要谨慎，尤其要防范“二房东”过度融资带来的风险。过度鼓励“二房东”发展，会加大承租人的成本和租赁市场的风险。在互联网背景下，应该建立政府租赁平台，鼓励租赁双方“手拉手”直接交易。

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